申请人：余中华，男，住址：四川省泸县。

申请人：陈富莲，女，住址：四川省泸县。

申请人：陈剑，男，住址：四川省泸县。

委托代理人陈隆生（陈剑之父）。

申请人：曾云，男，住址：四川省泸县。

申请人：龙丽萍，女，住址：四川省泸县。

申请人：张家莲，女，住址：四川省泸县。

申请人：朱玉林，男，住址：四川省泸县。

法定代理人张家莲（朱玉林之母）。

申请人：黄友明，男，住址：四川省泸县。

申请人：余勋华，女，住址：四川省泸县。

被申请人：泸县自然资源和规划局，地址：泸县玉蟾街道花园路94号。

法定代表人：郭武灿，职务：局长。

第三人：马光明，男，住址：四川省泸县。

申请人对被申请人作出的川（2018）泸县不动产权第0006987号、川（2023）泸县不动产权第0003091号不动产登记不服提出行政复议申请，本机关于2024年8月15日收悉，经审查，于2024年8月22日依法受理本案，并向申请人、被申请人、第三人分别送达《行政复议受理通知书》《行政复议答复通知书》《参加行政复议通知书》。被申请人、第三人在法定期限内向本机关提交书面答复及相关证据、依据，本机关依法进行了核实。案件审理期间，被申请人提出本案的审理须以申请人与第三人的土地权属争议处理结果为依据，本机关于2024年9月20日作出《中止行政复议通知书》，中止本案审理。2025年5月22日，本机关恢复本案审理。因情况复杂，经批准，本案依法延长审理期限三十日。本案现已审理终结。

申请人请求：撤销被申请人作出的川（2018）泸县不动产权第0006987号、川（2023）泸县不动产权第0003091号不动产登记。

申请人称：从规划、建设历史审批，房权证、土地使用权证历史登记看，事实是案涉土地（空地524.91㎡）规划为申请人共有绿化用地且早已确权，第三人非法购入该共有土地使用权并非法申请登记，侵犯了申请人的土地使用权。被申请人为第三人登记时，工作人员审查失职失责、玩忽职守，应将为第三人违法办理土地权属登记的公务员移送监察机关处理，同时撤销为第三人作出的不动产权登记证书，理由如下：1.1995年12月26日，经原泸县国土局（泸县国土出让（1995）252号）文件批复，“同意出让国有土地使用权给秦某辉、甘某权各使用608㎡，共1216㎡作为建设营业、住宅用地。”证明该地块出让土地规划使用范围，全部用于建设营业、住宅使用，并非批准第三人用于建设停车场。2.1997年6月13日，泸县县城建设指挥部规划计划处《福集原开发区秦某辉等七户建设补定点图》的说明部分注明。3.规划要求：A.建筑间距比1:1以上，绿化率30%以上……E.禁止修建实彻体围墙……”。可见第三人修建实体围墙违反规划，第三人经营场所非法占有原规划的本属于申请人的建筑物附属共有绿化面积。3.根据秦某辉和甘某权的确权登记材料看，登记的宗地面积包括建筑面积和剩余空地（绿化地），证明案涉争议地块，除建筑面积外，其余空地为规划的30%以上的绿化地。4.1998年11月18日，秦某辉取得国有土地使用权证（泸县国用（1998）字第1370号），土地使用权面积为827.28㎡，其中建筑物占地面积302.67㎡，剩余空地面积524.61㎡。秦某辉在该宗国有土地上建成三楼一底共四层的商住楼一幢，至2004年先后将该商住楼二至四层的住房全部出售给余中华、陈富莲、陈剑、曾云、张家莲、黄友明等申请人，并为申请人办理了房地产权属证书。该商住楼实际占地302.67㎡，尚余524.61㎡空地为附属设施（道路、消防及绿化等）用地，直到申请人先后入住至今也没有完成相应的绿化等配套设施，该片空地在2006年前由申请人零星种植蔬菜、放置杂物。5.1998年，叶某华购买秦某辉住房时登记共有土地使用权面积827.28㎡，土地分摊面积37㎡，可见除302.37㎡的建筑面积为该幢全部集资建房户共有土地使用权外，另524.91㎡空地也为共有配套土地使用权。6.2003年5月26日，秦某辉的国有土地使用证（泸县国用（1999）字第0065号）办理注销时备注“空地面积变更时未确权”。如果未确权，显然秦某辉不具有土地使用权，也就无权转让该空地土地使用权。7.2006年5月17日，秦某辉擅自私下与第三人签订《土地使用权转让协议》，秦某辉将剩余空地转让给第三人使用，第三人支付了秦某辉12万元转让价款。后续第三人通过非法转让，实际非法使用了上述应用于绿化的空地，将其硬化后搭建杂物房和作为停车场使用，非法改变了土地用途，侵占了申请人共有绿化用地，侵害了申请人作为共有权人的合法权利，也违反了土地管理法和城市规划法等相关法律法规。8.虽然2013年5月，本案争议土地上受让房屋的部分居民与某某酒店（第三人为投资人）就上述空地使用权经泸县人民法院主持调解，达成《民事调解协议书》，实际上申请人系被第三人所骗，当时暂以为真如第三人所说，该土地使用权属于第三人，后于2022年才查清案涉争议地块系申请人建筑物附属30%以上绿化用地。9.2015年11月，第三人因土地出让年限到期，到泸县不动产登记中心提交土地出让续期相关手续，申请办理不动产变更登记，办理的宗地图显示，宗地面积为2446.14㎡。后其取得川（2018）泸县不动产权第0006987号、川（2023）泸县不动产权第0003091号不动产权证，显示共有宗地面积2446.14㎡，该证书也非法包含了申请人的524.91㎡绿化用地的共有土地使用权，应予撤销。

被申请人称：1.关于川（2023）泸县不动产权第0003091号、川（2018）泸县不动产权第0006987号不动产权证书所涉宗地原登记情况：2006年，原泸县国土资源局依申请为某某酒店法人代表即第三人办理了《国有土地使用权证书》，面积1200.98㎡。2015年，因出让年限即将到期，第三人到泸县不动产登记中心申请办理泸房权证泸县第200904663号、泸县国用（2009）第3874号变更登记。泸县不动产登记中心按照泸县城乡地籍整合数据，将第三人（某某酒店）实际使用的部分空地一并办理变更登记，登记的宗地面积为2446.14㎡，不动产权证书号为川（2015）泸县不动产权第0006231号（该不动产因买卖于2019年办理了转移登记，不动产权证书号为川（2019）泸县不动产权第0013197号）。之后，因出让年限即将到期，第三人陆续办理了该宗地上其他不动产变更登记：其中包括不动产权证书川（2023）泸县不动产权第0003091号、川（2018）泸县不动产权第0006987号不动产登记，宗地面积均由1200.98㎡登记为2446.14㎡。2.不能撤销登记的原因和依据：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条“不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。”《不动产登记规程》5.2.8.2“行政复议或者行政诉讼中撤销不动产登记行为的，除已办理涉及不动产权利处分的登记、预告登记、查封登记外，不动产登记机构直接予以更正登记。”的规定，因为第三人该宗地上不动产权证书号为川（2015）泸县不动产权第0006231号的不动产于2019年办理了转移登记，不动产权证书号为川（2019）泸县不动产权第0013197号，所以不动产登记机构不能撤销该宗地上的川（2023）泸县不动产权第0003091号、川（2018）泸县不动产权第0006987号不动产权证书。3.建议申请人向人民法院提起诉讼或向仲裁机构申请仲裁，不动产登记机构根据人民法院、仲裁机构的生效法律文书办理登记。

第三人称：1.申请人提出的行政复议申请已经超过法律规定时效。第三人持有的川（2018）泸县不动产权第0006987号、川（2023）泸县不动产权第0003091号不动产权证书，登记时间为2018年7月23日和2023年3月14日。2023年1月3日，申请人向人民法院提起民事诉讼，2023年3月21日，泸县人民法院进行了公开开庭审理，第三人向法庭提交了上述不动产权证书，2023年6月9日，泸县人民法院作出（2023）川0521民初532号民事裁定书，驳回了申请人的民事起诉。依照行政复议法第二十条规定，申请人于2024年7月29日提出行政复议申请已经超过法律规定的复议时效，应当依法不予受理申请人的行政复议申请。2.申请人提出的行政复议申请与被申请行政复议的行政行为没有利害关系。（1）申请人没有权利受到行政行为侵害的证据。民法典第二百一十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。综合申请人提出行政复议的理由是：申请人以秦某辉、甘某权、刘某英、宋某民修建房屋的建设定点图、规划图为依据，认为秦某辉、甘某权、刘某英、宋某民修建房后的剩余土地使用权应当归申请人享有权利。申请人自认为的、未经依法确定的“权利”，不能对抗第三人已经依法进行登记的不动产权利，不能作为权利受到侵害的事实和理由。因此，申请人提出的行政复议申请与被申请行政复议的行政行为之间没有法律上的利害关系，不符合行政复议法第三十条第一款第（二）项的规定，应当依法不予受理。即使申请人提出行政复议的事实存在，认为第三人登记在先的不动产权利存在错误，依照民法典第二百二十条、不动产登记暂行条例实施细则第八十二条规定，申请人也只能通过诉讼或仲裁的方式进行确权，然后依照生效法律文书内容进行不动产变更登记，而不是提出撤销不动产权利登记的行政复议请求。申请人提出的行政复议理由，违背具有法律效力的（2013）泸泸民初字第1665号民事调协议书内容，同样不应当得到法律支持。（2）第三人持有的川（2018）泸县不动产权第0006987号、川（2023）泸县不动产权第0003091号不动产权属来源事实清楚。2003年，申请人以受让竞拍方式取得国有土地使用权1716㎡，在完成某某酒店修建后，因生产经营需要，受让了与之相邻的秦某辉、刘某英修建房屋后的剩余国有土地作为酒店经营停车场，第三人支付了相应的转让价款，属于善意取得并管理使用至今。2013年，申请人因未确权的土地使用权与第三人发生争议。人民法院作出了（2013）泸泸民初字第1665号民事调解协议书，双方不再对未确权的土地发生纠纷。2015年11月，第三人依据上述事实，请求原泸县国土资源局确认土地使用权。泸县国土资源局对第三人享有权利的不动产予以登记确权，颁发了川（2015）泸县不动产权第0006231号等不动产权利证书，其载明的共用宗地面积为2446.14㎡，该土地使用权面积与现状相符合。申请人请求撤销第三人持有的川（2018）泸县不动产权第0006987号、川（2023）泸县不动产权第0003091号不动产权登记理由不符合客观事实。此外，第三人持有的其他不动产权利证书，其载明的共用宗地面积同样为2446.14㎡，且第三人享有权利的不动产进行了银行贷款抵押它项权利登记，以及该宗地上其他不动产权利人所持权利证书载明的宗地面积也为2446.14㎡。为维护不动产登记的社会公信力，维护正常的社会管理秩序，维护不动产转让市场交易，保护公民的合法财产不受侵害，依法应当不予受理申请人的行政复议申请。

经审理查明：1995年12月26日，经原泸县国土局批复，同意出让国有土地1216㎡的使用权给秦某辉、甘某权作为修建营业、住宅房用地。1998年10月9日，秦某辉、甘某权达成《国有土地使用权分割协议》，秦某辉取得甘某权转让的部分土地使用权后，享有土地使用权面积共计827.28㎡。1998年11月18日，秦某辉取得泸县国用（1998）字第1370号《国有土地使用权证》，证书记载土地使用权面积为827.28㎡，其中建筑物占地面积302.67㎡，剩余空地面积524.61㎡。1998年，叶某华购买秦某辉住房时登记共有土地使用权面积827.28㎡，土地分摊面积37㎡。2003年，肖某荣（申请人陈富莲配偶）、余中华、黄友明等3户购买了秦某辉房产，肖某荣、余中华、黄友明和秦某辉按建筑物占地面积265.67㎡取得土地使用权，加上叶某华房屋所占土地分摊面积37㎡，5户业主的房产按建筑物占地面积302.67㎡办理了国有土地使用权证，剩余空地部分未进行确权登记。

2003年5月26日，秦某辉的泸县国用（1999）字第0065号《国有土地使用权证》办理注销时备注“空地面积变更时未确权”。2003年6月5日，第三人通过挂牌方式取得欧某银出让土地面积644.184㎡。四川某某有限公司划拨土地面积1072.543㎡。2006年3月6日，第三人与原泸县国土局签订《国有土地使用权出让合同》，将划拨土地面积中的556.80㎡办理了出让手续，并申请办理了泸县国用（2006）字第0934号《国有土地使用权证》，其登记的宗地面积为1200.98㎡。另，2005年12月21日，刘某英、宋某民与第三人签订《土地使用权转让协议》，将二人所取得的国有土地使用权修建房屋后剩余的空地约260㎡作价3万元转让给第三人使用；2006年5月17日，秦某辉与第三人签订《土地使用权转让协议》，秦某辉将剩余空地转让给第三人使用，第三人支付了秦某辉12万元转让价款。后续第三人实际使用了前述部分空地用作泸县某某酒店（第三人系该酒店法定代表人）停车场等。

2013年5月，本案争议土地上受让房屋的部分权利人与泸县某某酒店就上述空地使用权发生纠纷。经泸县人民法院主持调解，达成（2013）泸泸民初字第1665号《民事调解协议书》：泸县某某酒店退让部分受让土地使用权留出消防通道；某某酒店出资将相邻房屋居民的通道及其化粪池进行修整；相邻居民不再因围墙、空坝产生纠纷。本案申请人黄友明作为原告之一签署了调解书。

2015年，第三人因其持有的《国有土地使用权证书》出让年限即将到期，到泸县不动产登记中心申请办理泸房权证泸县第200904663号、泸县国用（2009）第3874号变更登记。泸县不动产登记中心按照泸县城乡地籍整合数据，将第三人实际使用的案涉争议地的部分空地一并办理变更登记，登记的宗地面积为2446.14㎡，不动产权证书号为川（2015）泸县不动产权第0006231号。该不动产因买卖于2019年11月26日办理了转移登记，不动产权证书号为川（2019）泸县不动产权第0013197号，权利人变更为黎某，其余登记信息未改变。之后，也因出让年限即将到期，泸县不动产登记中心为第三人陆续办理了该宗地上其他不动产变更登记，其中包括2018年7月23日第三人取得的川（2018）泸县不动产权第0006987号不动产权证书；2023年3月14日第三人取得川（2023）泸县不动产权第0003091号不动产权证书。宗地面积均由1200.98㎡登记为2446.14㎡，其宗地范围包含争议地块剩余空地的部分面积。

2023年年初，受让房屋的居民余中华等九人以第三人侵占其共有绿化地为由向泸县人民法院提起民事诉讼。2023年3月21日，泸县人民法院进行了公开开庭审理，第三人向法庭提交了案涉两个不动产权证书，以证明自己对该宗地的使用权已经有权机关登记确认。诉讼过程中，本案的九名申请人向泸县不动产登记中心申请更正登记。2023年5月，泸县不动产登记中心以 2015年案涉宗地权籍调查入库范围有误为由，陆续为本案的九名申请人办理了六个不动产权证书。上述不动产权证书均确认居民共有宗地面积808.41㎡，与第三人持有的不动产权证书包括的宗地范围部分重叠。2023年6月9日，泸县人民法院作出（2023）川0521民初532号民事裁定书，以土地所有权使用权争议，应由当事人协商解决，协商不成的由人民政府处理为由，驳回了申请人的民事起诉。

第三人因不服被申请人为申请人办理的六个不动产权证，也向本机关申请行政复议，本机关于2024年7月23日作出泸县府复决〔2024〕27号行政复议决定书，以被申请人作出的六个不动产权的登记行为事实不清、证据不足，程序不合法，决定撤销被申请人的登记行为。本案申请人不服复议决定，提起行政诉讼要求撤销复议决定。后经泸州市中级人民法院作出（2024）川05行初41号一审判决、四川省高级人民法院作出（2024）川行终1076号终审判决，驳回了申请人的诉求。行政诉讼期间，申请人于2024年7月29日向本机关提起行政复议申请，要求撤销被申请人为第三人作出的案涉两个不动产权证书。经补正，本机关于2024年8月22日依法受理本案。

2024年9月4日，申请人向本机关提交第一次《行政复议答复书》，提出2024年8月申请人提交了《明确争议土地使用权属行政复议申请书》，请求对申请人与第三人之间的土地权属争议进行处理，明确争议土地权属，故本案的审理须以申请人与第三人的土地权属争议处理结果为依据。本机关于2024年9月20日作出《中止行政复议通知书》，中止本案审理。2025年4月22日，本机关作出《土地权属争议案件决定书》（泸县府决〔2025〕4号），查明，第三人登记宗地面积2446.14㎡，包含申请人提出的争议地块389.6㎡。根据《国土资源部办公厅关于土地登记发证后提出的争议能否按权属争议处理问题的复函》（国土资厅函[2007]60号），“土地登记发证后已经明确了土地的所有权和使用权，土地登记发证后提出的争议不属于土地权属争议。”之规定，鉴于争议土地前期已完成土地登记发证，决定双方争议不属于土地权属争议。后申请人于2025年5月21日提交申请，表示“服从贵府决定”，申请恢复对本案的审理。2025年5月22日，本机关恢复本案审理。

上述事实有下列证据证明：《福集原开发区秦某辉等七户建设补定点图》；（2013）泸泸民初字第1665号《民事调解协议书》；川（2015）泸县不动产权第0006231号不动产权证的房地产权登记信息；川（2018）泸县不动产权第0006987号不动产权证、川（2023）泸县不动产权第0003091号不动产权证；（2023）川0521民初532号《民事裁定书》；泸县府复决〔2024〕27号《行政复议决定书》；（2024）川05行初41号《行政判决书》；（2024）川行终1076号《行政判决书》；泸县府决〔2025〕4号《土地权属争议案件决定书》；《恢复行政复议申请书》。

本机关认为：根据《中华人民共和国行政复议法》第十九条第一款的规定，公民、法人或者其他组织对行政行为不服申请行政复议的，作出行政行为的行政机关或者法律、法规、规章授权的组织是被申请人。本案中，虽然作出更正登记行为的是泸县不动产登记中心，但泸县自然资源和规划局是我县不动产登记的法定机关，县不动产登记中心作出的更正登记行为应由泸县自然资源和规划局承担责任。泸县不动产登记中心不具备作为行政复议被申请人的主体资格，故本案以泸县自然资源和规划局作为被申请人进行审理。

本案争议焦点一，申请人提起的行政复议申请是否超期的问题。第三人主张，2023年3月21日其与申请人的民事诉讼开庭审理时，已向法庭提交了案涉两个不动产权证书，申请人应当于知晓第三人的不动产登记证后两个月内申请行政复议，申请人于2024年7月29日提起行政复议期限超期。经核查，申请人在知晓第三人持有的案涉两个不动产权证后，便于2023年4月起向被申请人申请更正登记，被申请人也于2023年5月陆续为申请人办理了新的不动产权证（由于事实和程序问题，申请人的新证被撤销）。后续申请人也一直在通过行政复议、行政诉讼以及申请土地权属争议裁决等方式主张权利。故，本案不宜以申请人提起的行政复议超过法定期限为由驳回申请人的行政复议申请。

本案的争议焦点二，申请人是否为案涉争议地块的真实权利人，能否要求撤销被申请人作出的第三人所持有的案涉两个不动产权证书。秦某辉建营业、住宅房后剩余524.61㎡国有土地使用权应归申请人还是第三人享有的争议由来已久，期间经历了民事诉讼及调解、不动产更正登记引发的行政复议和行政诉讼、土地权属争议处理等，一直未有明确定论。该剩余空地使用权的归属应考虑以下几个要素。1.虽然2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》以及2021年1月1日施行的《中华人民共和国民法典》规定，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，这是否意味着多年以前，秦某辉修建营业、住宅房后剩余524.61㎡国有土地使用权当然地全部归属于购买该营业房、住宅房的业主共有，是否需要考虑历史因素？2.秦某辉原有的泸县国用（1999）字第0065号《国有土地使用权证》办理注销时备注“空地面积变更时未确权”，表明并未将秦某辉修建营业、住宅房后剩余土地全部作为公用地确权给本案申请人；3.第三人通过私下与秦某辉交易后，第三人实际使用了前述部分空地用作泸县某某酒店停车场和杂物房，申请人也使用部分空地零星种植蔬菜、放置杂物。在2013年5月，本案争议土地上受让房屋的部分权利人与泸县某某酒店就上述空地使用权发生纠纷，经泸县人民法院主持达成民事调解协议书。后续第三人和申请人基本按照协议书的约定各自使用一部分剩余空地面积；4.案涉争议空地的部分面积已被纳入被申请人为第三人办理的川（2018）泸县不动产权第0003498号和川（2023）泸县不动产权第0003091号等不动产权证书的宗地范围内。2025年4月22日，本机关作出的《土地权属争议案件决定书》（泸县府决〔2025〕4号），查明第三人持有的不动产权证书登记宗地面积2446.14㎡，包含剩余空地面积524.61㎡中的389.6㎡。换言之，申请人目前实际使用剩余空地面积100㎡有余，基本保障了申请人日常生活所需的公用地。目前第三人持有的不动产权证书登记情况以及空地实际使用情况，基本符合2013年的民事调解协议书的内容。结合上述因素，第三人关于“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明……申请人自认为的、未经依法确定的‘权利’不能对抗第三人已经依法进行登记的不动产权利，不能作为权利受到侵害的事实和理由”的主张有其合理性。申请人提交的相关证据，难以证明其为剩余524.61㎡国有土地使用权的真实权利人。即便第三人登记在先的不动产权证书权属来源存在问题，申请人也无权利主张其为第三人所持有的案涉不动产权证书的真实权利人而要求予以撤销。

另，被申请人答复，《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条、《不动产登记规程》5.2.8.2等规定，对已办理涉及不动产权利处分后的登记，不动产登记机构不得直接予以更正登记。第三人持有的川（2015）泸县不动产权第0006231号不动产，因买卖于2019年办理了转移登记（不动产权证书号为川（2019）泸县不动产权第0013197号），已有善意第三人黎某购买了案涉争议地块的房屋，并办理了不动产变更登记。该宗地上还有其他多个不动产权证书，一个不动产权证书的变更会影响宗地上所有不动产权登记，申请人要求对第三人持有的案涉两个不动产权证予以撤销，会对善意第三人黎某取得的不动产权证书产生影响。根据法律法规的规定以及不动产登记机构的职权设定，不动产登记机构不能撤销案涉两个不动产权证书。基于信赖利益保护原则，为维护不动产登记的公示公信力，被申请人的观点亦有其合理性。

关于申请人在行政复议申请书的事实和理由部分，不服本机关作出的泸县府复决〔2023〕13号《行政复议决定书》和泸县府复决〔2024〕27号行政复议决定书，要求保留被申请人为申请人所作的六个不动产权证书的观点，已有四川省高级人民法院生效判决（2024）川行终1076号予以审理明确，本机关不再论述。

综上，申请人提交的现有证据难以证明其为案涉争议地块的真实权利人，其与被申请行政复议的行政行为不具有利害关系。根据《中华人民共和国行政复议法》第三十三条之规定，本机关决定如下：

驳回申请人的行政复议申请。

如对本决定不服，可以自收到本决定书之日起十五日内向人民法院提起行政诉讼。

 二〇二五年七月十五日