申请人：马光明，男，住址：四川省泸县。

被申请人：泸县自然资源和规划局，地址：泸县玉蟾街道花园路94号。

法定代表人：郭武灿，职务：局长。

第三人：余中华，男，住址：四川省泸县。

第三人：陈富莲，女，住址：四川省泸县。

第三人：陈剑，男，住址：四川省泸县。

第三人：曾云，男，住址：四川省泸县。

第三人：龙丽萍，女，住址：四川省泸县。

第三人：张家莲，女，住址：四川省泸县。

第三人：朱玉林，男，住址：四川省泸县。

第三人：黄友明，男，住址：四川省泸县。

第三人：余勋华，女，住址：四川省泸县。 

申请人对被申请人作出的川（2023）泸县不动产权第0009889、0009893、0009940、0009941、0010183、0010434号不动产登记不服，于2023年5月16日向本机关提起行政复议申请。本机关于2023年8月9日作出泸县府复决〔2023〕13号《行政复议决定书》，撤销被申请人作出的前述不动产登记。2024年5月7日，泸州市中级人民法院判决撤销该行政复议决定，责令本机关对马光明的行政复议申请重新作出行政复议决定。本机关于同月26日重新指派行政复议人员进行审理，并向申请人、被申请人、第三人分别送达《行政复议受理通知书》《行政复议答复通知书》。被申请人向本机关提交书面答复及相关证据、依据，本机关书面征求了县行政复议咨询委员会部分专家意见，举行了行政复议听证会，依法进行了核实。现本案已审理终结。

申请人请求：撤销被申请人作出的川（2023）泸县不动产权第0009889、0009893、0009940、0009941、0010183、0010434号不动产登记。

申请人称：申请人投资修建的位于泸县XX街道XX路的不动产，早已进行了不动产权登记，申请人享有权利的房地产主要用于酒店等生产经营，自2004年开业以来一直使用至今。前期与申请人不动产相邻的楼幢居民向人民法院提起民事诉讼，认为申请人享有权利的不动产权中，包含了楼幢居民享有的国有土地使用权，要求申请人退还部分土地使用权。在人民法院案件审理休庭间，申请人接到被申请人工作人员电话通知，要求对相关不动产权进行更正登记。申请人得知后，于2023年5月9日向被申请人的相关领导提出异议，并提交相关说明，被申请人答复将仔细研究并依法处理。2023年5月12日上午，法院审判人员通过电话向申请人告知居民提交了新的证据材料给法庭，即被申请人于5月4日至5月12日登记的不动产权证书：川（2023）泸县不动产权第0009889、0009893、0009940、0009941、0010183、0010434号。上述不动产权证书将申请人名下登记的土地使用权部分划入其中，致使申请人的土地使用权与第三人的土地使用权相重合，申请人享有的不动产权利因此受到侵害。申请人认为，公民合法的私有财产不受侵害，被申请人作为不动产登记行政机关，擅自将申请人享有权利的土地划归他人名下并进行登记，其行为没有职权或超越职权，严重侵犯了申请人的财产权利，应当依法予以撤销。

被申请人称：申请人马光明的国有土地使用权因土地出让年限到期，于2015年11月起到泸县不动产登记中心提交土地出让续期相关手续，申请办理不动产更正登记，在办理更正登记时因2015年不动产统一登记权籍调查入库时未做数据清理整合工作，入库宗地范围按小区进行划定，导致将不属于马光明的空地(含马光明住房后的空地和秦某某联建房后的空地等)划到了马光明的宗地范围内，以致马光明的宗地使用权面积由1200.98㎡增加到2446.14㎡。2023年4月，泸县不动产登记中心发现在2015年不动产统一登记后为马光明办理的土地续期更正登记的宗地面积有错，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条“不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正”的规定，启动依职权更正登记程序。被申请人于同年4月26日将《不动产更正登记通知书》公示在所涉宗地场所并通知当事人。综上，申请人马光明提出将登记在其名下的土地使用权范围部分划入上述六个不动产权证书中进行登记的情况不属实，其登记范围不涉及申请人马光明的土地资产，请求行政复议机关驳回申请人的行政复议请求。

第三人称：1998年秦某某取得泸县国用（1998）字第1370号《国有土地使用权证》后在该土地上建成商住楼1幢，至2004年，先后将二至四层住房全部出售给余中华、陈富莲、陈剑、曾云、张家莲、黄友明等第三人，并为第三人办理权属证书。该商住楼建筑面积实际占地302.67㎡，尚余524.61㎡空地为附属设施用地（道路、消防及绿化等），该空地为商住楼全体集资建房户的配套土地使用权。2006年前第三人实际使用该空地用于零星种植蔬菜、放置杂物，至今没有完成相应绿化等配套设施建设。2023年8月9日，泸县人民政府作出的行政复议决定，查明：2003年5月26日，秦某某的泸县国用（1999）字第0065号《国有土地使用证》办理注销时备注“空地面积变更时未确权”。如果未确权，秦某某就不具有土地使用权，也就无权转让该空地土地使用权，因此该备注非法无效。实际在1996年—1998年该空地早已确权，且根据1997年6月13日《福集原开发区秦某某等七户建设补定点图》中：“建筑间距比1:1以上，绿化率30%以上”相关记载，规划了绿化面积必须30%以上。2006年5月17日，秦某某擅自私下与申请人签订《土地使用权转让协议》，将剩余空地转让给申请人马光明使用，后续马光明实际非法使用了上述应作绿化的空地，将其硬化后搭建杂物房和作为停车场使用，非法改变了土地用途，侵占了第三人共有绿化用地，侵害了第三人作为共有权人的合法权利，也违反了土地管理法和城市规划法等相关法律法规。2013年5月，泸县人民法院就某某大酒店与相邻房屋居民关于案涉土地的民事纠纷进行过调解，虽然达成了（2013）泸泸民初字第1665号《民事调解协议书》，但当时第三人系被骗，误以为该空地使用权属于申请人，后于2022年查清争议土地系第三人的建筑物附属30%以上绿化用地，因此该调解书无效。2015年11月，申请人因土地出让年限到期，申请办理不动产更正登记，取得了川（2018）泸县不动产权第0006987号不动产权证，宗地面积为2446.14㎡。申请人地块非法包含了第三人的524.61㎡绿化用地共有土地使用权。2022年11月29日，第三人从泸县城建档案查询得到项目建设定点图，确认524.61㎡空地为第三人共有绿化用地的土地使用权，足以推翻被申请人为马光明作的土地使用权登记。2023年3月14日，申请人马光明又取得川（2023）泸县不动产权第0003091号不动产权证书，该证书显示共有宗地面积2446.14㎡，此不动产权证书应予撤销。综上，有争议的524.61㎡空地应归属第三人，被申请人作出的川（2023）泸县不动产权第0009889、0009893、0009940、0009941、0010183、0010434号不动产登记正确不应被撤销。

经审理查明：1995年12月26日，经原泸县国土局批复，同意出让国有土地1216㎡的使用权给秦某某、甘某某作为修建营业、住宅房用地。1998年10月9日，秦某某、甘某某达成《国有土地使用权分割协议》，秦某某取得甘某某转让的部分土地使用权后，享有土地使用权面积共计827.28㎡。1998年11月18日，秦某某取得泸县国用（1998）字第1370号《国有土地使用权证》，证书记载土地使用权面积为827.28㎡，其中建筑物占地面积302.67㎡，剩余空地面积524.61㎡。1998年，叶某某购买秦某某住房时登记共有土地使用权面积827.28㎡，土地分摊面积37㎡。2003年，肖某某（第三人陈富莲配偶）、余中华、黄友明等3户购买了秦某某房产，肖某某、余中华、黄友明和秦某某按建筑物占地面积265.67㎡取得土地使用权，加上叶某某房屋所占土地分摊面积37㎡，5户业主的房产按建筑物占地面积302.67㎡办理了国有土地使用权证。

2003年5月26日，秦某某的泸县国用（1999）字第0065号《国有土地使用权证》办理注销时备注“空地面积变更时未确权”。2003年6月5日，申请人通过挂牌方式取得欧某某出让土地面积644.184㎡。四川某某股份有限公司划拨土地面积1072.543㎡。2006年3月6日，申请人与原泸县国土局签订《国有土地使用权出让合同》，将划拨土地面积中的556.80㎡办理了出让手续，并申请办理了泸县国用（2006）字第0934号《国有土地使用权证》，其登记的宗地面积为1200.98㎡。另，2005年12月21日，刘某某、宋某某与申请人签订《土地使用权转让协议》，将二人所取得的国有土地使用权修建房屋后剩余的空地约260㎡作价3万元转让给申请人使用；2006年5月17日，秦某某与申请人签订《土地使用权转让协议》，秦某某将剩余空地转让给申请人使用，申请人支付了秦某某12万元转让价款。后续申请人实际使用了前述部分空地用作泸县某某大酒店（法定代表人：马光明）停车场等。

2013年5月，本案争议土地上受让房屋的部分权利人与泸县某某大酒店就上述空地使用权发生纠纷。经泸县人民法院主持调解，达成（2013）泸泸民初字第1665号《民事调解协议书》：泸县某某大酒店退让部分受让土地使用权留出消防通道；某某大酒店出资将相邻房屋居民的通道及其化粪池进行修整；相邻居民不再因围墙、空坝产生纠纷。

2015年11月，申请人因土地出让年限到期，到泸县不动产登记中心提交土地出让续期相关手续，申请办理不动产更正登记，宗地图显示宗地面积为2446.14㎡。2018年4月10日，申请人取得川（2018）泸县不动产权第0002944号不动产权证书，房屋建筑面积1026.97㎡；2018年7月23日，申请人取得川（2018）泸县不动产权第0006983、0006984、0006986、0006987号不动产权证书，显示房屋建筑面积分别为827.13㎡、827.13㎡、827.13㎡、321.42㎡；前述不动产权证书显示共用宗地面积均为2446.14 ㎡，宗地图显示土地权利人为马光明等户。2022年4月22日，被申请人办理了川（2022）泸县不动产证明第0002845号不动产登记证明，权利人泸县某银行，义务人马光明，产权证书号川（2018）泸县不动产权第0002944号、川（2018）泸县不动产权第0003497号。2023年3月14日，申请人取得川（2023）泸县不动产权第0003091号不动产权证书，房屋建筑面积63.71㎡，共有宗地面积2446.14㎡，土地权利人为全体业主共有。

2023年1月3日，本案争议土地上的不动产权利人余中华、曾云、龙丽萍、陈富莲、陈剑、黄友明、余勋华、朱玉林、张家莲即本案第三人以申请人侵占其共有绿化地为由向泸县人民法院提起民事诉讼。诉讼过程中，县不动产登记中心以2015年案涉宗地权籍调查入库范围有误为由，于2023年4月26日将《不动产更正登记通知书》公示在所涉宗地场所并通知当事人申请办理更正登记；逾期未申请办理，中心将根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条之规定，依职权进行更正登记。该通知书显示通知对象为“某某大酒店、秦某某、曾某某等户”，未载明提出异议的期限、方式和受理机构等内容。2023年4月28日，余中华、曾云、龙丽萍、陈富莲、黄友明、余勋华向县不动产登记中心申请更正登记；2023年5月4日，陈剑向县不动产登记中心申请更正登记；2023年5月12日，朱玉林、张家莲向县不动产登记中心申请更正登记。居民申请更正登记的主要依据是县不动产登记中心权籍调查股出具的关于案涉争议土地宗地面积应由2446.14㎡更正为1200.39 ㎡的情况说明，该情况说明还以“退红线0.96米”为由，认定案涉争议宗地面积应减少为808.41㎡。2023年5月4日，余中华取得川（2023）泸县不动产权第0009889号不动产权证书；曾云、龙丽萍取得川（2023）泸县不动产权第0009893号不动产权证书；陈富莲取得川（2023）泸县不动产权第0009940号不动产权证书；陈剑取得川（2023）泸县不动产权第0009941号不动产权证书。5月6日，黄友明、余勋华取得川（2023）泸县不动产权第0010183号不动产权证书。5月12日朱玉林、张家莲取得川（2023）泸县不动产权第0010434号不动产权证书。按上述情况说明的认定，不动产权证书均确认居民共有宗地面积808.41㎡。申请人得知该更正后，于5月16日向本机关提起行政复议。后上述6户居民将更正后的不动产权证提交到泸县人民法院作为其诉申请人侵权一案证据。泸县人民法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条第一款之规定，土地所有权使用权争议，应由当事人协商解决，协商不成的由人民政府处理，作出驳回原告起诉的裁定。2023年8月9日，本机关作出泸县府复决〔2023〕13号《行政复议决定书》，撤销被申请人作出的川（2023）泸县不动产权第0009889、0009893、0009940、0009941、0010183、0010434号不动产登记。

2024年1月23日，余中华、陈富莲、陈剑、曾云、张家莲、黄友明不服本机关作出的上述行政复议决定，以本机关和被申请人为被告，以四川泸县某某大酒店有限责任公司、泸县某某大酒店、申请人为第三人向泸州市中级人民法院提起行政诉讼。泸州市中级人民法院在审理的过程中依法追加龙丽萍、余勋华、朱玉林作为第三人。同年5月7日，泸州市中级人民法院以本机关作出的行政复议决定未列第三人听取其意见，系违反法定程序为由，判决撤销本机关作出的行政复议决定，并责令重新作出行政复议决定。

听证会情况：2024年7月9日，本机关举行了复议听证会，听取了申请人、被申请人、第三人的意见，进行了质证、辩论。

申请人认为，申请人的财产早已进行不动产权的登记，是合法财产，受法律保护，2023年5月泸县不动产登记中心为第三人重新办理的不动产权证，将申请人已经享有权利的土地使用权与第三人的土地使用权相重合，也就是泸县不动产登记中心没有职权或超越职权为第三人办理了不动产权证，第三人的行为没有法律上的事实依据和行使职权的法律规定。

被申请人认为，泸县不动产登记中心办理更正登记的行为是按照相关法律法规和规定进行的。六个不动产权证书涉及的宗地均系秦某某户自建房宗地，秦某某在1998年11月18日取得泸县国用（1998）字第1370号《国有土地使用权证》，其宗地面积为827.28㎡，其中建筑物占地302.67㎡，空地面积524.61㎡。1998年12月28日，叶某某购买秦某某住房，办理国有土地使用权证时，登记共有土地使用权面积827.28㎡，土地分摊面积37㎡。2003年，黄友明、余勋华等户购买秦某某住房，办理国有土地使用权证时，登记机构按同期登记方式，只登记了建筑物占地307.2㎡，空地面积524.61平方米面积未做登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条“不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正”之规定，不动产登记中心于2023年4月26日将《不动产更正登记通知书》公示在所涉宗地场所并通知当事人。根据《中华人民共和国民法典》第274条“建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”之规定，当黄友明、余勋华等户申请更正登记时，泸县不动产登记中心为其办理了更正登记，将未登记的空地予以登记。

第三人提出，被申请人应尽快解决双方土地权属纠纷，撤销申请人2015年取得的不动产权证书。

听证会上，行政复议人员重点询问了被申请人，2023年5月办理的关于案涉六个不动产更正登记究竟是依职权进行还是依申请进行。被申请人表示，本案是由第三人提出后，被申请人经过核实，发现空地确实没有登记，根据查询资料发现空地未登记，依据职权来启动更正登记。发出通知后30日内，如果相关人员来申请就是依申请，如果公告期过后，他们没有来申请，就是依职权更正登记。总之，被申请人认为本案更正登记是依申请进行的。

上述事实有下列证据证明：马光明、秦某某、余中华、曾云、龙丽萍、陈富莲、陈剑、黄友明、余勋华、朱玉林、张家莲等人不动产登记相关材料；泸县府复决〔2023〕13号《行政复议决定书》及卷宗材料；（2024）川05行初10号《行政判决书》；《行政复议听证笔录》。

本机关认为：根据《中华人民共和国行政复议法》第十九条第一款的规定，公民、法人或者其他组织对行政行为不服申请行政复议的，作出行政行为的行政机关或者法律、法规、规章授权的组织是被申请人。本案中，虽然作出更正登记行为的是县不动产登记中心，但泸县自然资源和规划局是我县不动产登记的法定机关，县不动产登记中心作出的更正登记行为应由泸县自然资源和规划局承担责任。县不动产登记中心不具备作为行政复议被申请人的主体资格，故本案以泸县自然资源和规划局作为被申请人进行审理。

经审理，本机关认为本案有两个争议焦点：一是秦某某建营业、住宅房后剩余524.61㎡国有土地使用权应归谁享有。二是被申请人办理的川（2023）泸县不动产权第0009889、0009893、0009940、0009941、0010183、0010434号不动产权登记程序是否合法。

关于争议焦点一：秦某某建营业、住宅房后剩余524.61㎡国有土地使用权应归谁享有。该争议空地使用权的归属应考虑以下几个要素：1.秦某某建营业、住宅房后剩余524.61㎡国有土地目前由申请人全部使用还是部分使用？如果是部分使用，需要先行查明具体的使用面积。2.1990年5月19日施行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对空地使用权归属并没有明确规定。虽然2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》以及2021年1月1日施行的《中华人民共和国民法典》规定，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，这是否意味着秦某某修建营业、住宅房后剩余524.61㎡国有土地使用权当然归属于购买该营业房、住宅房的业主共有？3.秦某某原有的泸县国用（1999）字第0065号《国有土地使用权证》办理注销时备注“空地面积变更时未确权”，表明并未将秦某某修建营业、住宅房后剩余土地全部作为公用地确权给本案第三人；4.申请人通过私下与秦某某交易后，案涉争议土地已被纳入被申请人为申请人办理的川（2018）泸县不动产权第0003498号和川（2023）泸县不动产权第0003091号等不动产权证书的宗地范围内。基于信赖利益保护原则，被申请人要对第三人原持有的不动产权证予以更正登记，需要明确是否对申请人所持有的不动产权证造成重复或者冲突。根据上述因素，本机关认为案涉秦某某修建营业、住宅房后剩余524.61㎡空地使用权存在争议，被申请人应予以充分调查处理，不能仅根据泸县不动产登记中心权籍调查股的一份情况说明即认定本案第三人原持有的不动产登记确有错误，第三人应当然地取得剩余空地的使用权，为第三人办理不动产权变更登记。被申请人的行政行为，未达到事实清楚，证据确实充分的标准。

关于争议焦点二：被申请人办理的川（2023）泸县不动产权第0009889、0009893、0009940、0009941、0010183、0010434号不动产权证程序是否合法。

第三人认为自己房产所涉的土地权属证明以及不动产登记簿记载有误，未登记共有公摊面积申请更正登记，有可能会对申请人已持有不动产权证书登记的土地面积产生影响。第三人的不动产登记是否确有错误，被申请人应当依照相关法律规定查明事实并按程序正当原则进行处理。《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条、第八十条和第八十一条规定了权利人、利害关系人申请更正登记和不动产登记机构依职权更正登记两种形式。本案中被申请人虽然在行政复议答复书中称是依职权进行更正登记，但在听证会上又明确称本案是依申请进行的更正登记，究竟是以何种程序进行更正登记，需对被申请人的具体行为进行判断，但无论是采取何种程序均应依法进行。

若按被申请人主张的其行为是依申请的更正登记，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。权利人申请更正登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）证实登记确有错误的材料；（三）其他必要材料”和第八十条第一款“不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正……”之规定，第三人仅提交了泸县不动产登记中心权籍调查股的一个情况说明作为证实不动产登记簿记载错误的证据，在土地登记原权利人即申请人对更正有异议，案涉土地使用权争议正在法院审理中，没有登记基础文件被法律文书更正的情况下，就作出案涉六个不动产权证书，程序显然不合法。

同时，本案中被申请人于2023年4月24日出具《泸县不动产登记中心权籍调查股关于某某大酒店、曾某某、秦某某等三宗地的情况说明》，于2023年4月25日出具《不动产更正登记通知书》，第三人虽然先向被申请人提供了表示登记错误的材料，但直至被申请人告知第三人应当提供申请表后，才于2023年4月28日开始陆续提交不动产登记申请表，此时间先后表明被申请人在依职权进行更正登记。若被申请人的行为是依职权的更正登记，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条“不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正……”第十八条“不动产登记公告的主要内容包括：（一）拟予登记的不动产权利人的姓名或者名称；（三）提出异议的期限、方式和受理机构”之规定，被申请人在对案涉不动产办理转移登记过程中，未经依法公告，也未通知申请人听取异议，径行将土地使用权属作出变更登记的行为亦不符合相关规定。

因此，本案中被申请人无论是依申请更正登记还是依职权进行更正登记，其行为均不符合法律法规规定。

综上，被申请人作出的行政行为事实不清、证据不足，程序不合法，根据《中华人民共和国行政复议法》第六十四条第一款第（一）项、第（二）项之规定，决定如下：

撤销被申请人作出的川（2023）泸县不动产权第0009889、0009893、0009940、0009941、0010183、0010434号不动产登记。

如不服本决定，可自收到本决定书之日起十五日内，向人民法院提起行政诉讼。

二〇二四年七月二十三日