泸县人民政府办公室

关于印发《泸县县城老旧小区改造实施办法》的通知

泸县府办发〔2022〕5号

玉蟾街道办事处，县级有关部门（单位）：

《泸县县城老旧小区改造实施办法》已经县十七届人民政府第4次常务会议审议通过，现印发你们，请认真抓好贯彻落实。

泸县人民政府办公室

2022年4月20日

泸县县城老旧小区改造实施办法

为认真贯彻落实党中央、国务院、省委省政府和市委市政府关于城镇老旧小区改造决策部署，深入落实《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）、《四川省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（川办发〔2020〕63号）、《泸州市人民政府关于加快推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（泸市府发〔2021〕2号）精神，有序推动泸县城镇老旧小区改造，促进城市有机更新和公园城市建设，结合泸县实际情况，制定本办法。

一、总体要求

（一）指导思想。

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心的发展思想，大力改造提升城镇老旧小区，改善居民居住条件，推动构建“纵向到底、横向到边、共建共享”的社区治理新格局。推进城市治理体系和治理能力现代化建设，切实解决老旧小区在安全使用、居住功能、外部环境、市政配套、管理机制等方面存在的问题，努力把老旧小区打造成“居住安全、生活舒适、环境优美、党群融合、邻里和谐”的美丽家园，努力提升人民群众的获得感、幸福感、安全感。

（二）基本原则。

1．党建引领，共建共享。坚持各级党组织对老旧小区改造工作的全面领导，充分发挥基层党组织战斗堡垒作用和党员先锋模范作用，以党建引领基层社会治理创新。坚持“共建共享”理念，引导小区居民主动参与老旧小区改造工作，形成“县级统筹负责、街道社区实施、居民共建参与”的工作格局。

2．明确主体，落实责任。按照“县政府主导、住建主抓、部门配合”的原则推进县城老旧小区改造工作。县政府对县城老旧小区改造工作负总责，制定改造方案，科学组织实施。县住房城乡建设局为实施责任主体，积极组织社区、居民参与，充分尊重居民意愿，凝聚居民共识。相关职能部门明确职责，加强协调，通力合作，确保老旧小区改造工作顺利实施。

3．因地制宜，突出重点。按照“保基础、促提升、拓空间、增设施”要求，明确“菜单式”改造内容和基本需求，坚持“整体规划设计先行”，做到“一小区一方案”，确保居住小区的基础功能，努力拓展公共空间和完善配套服务功能。

4．注重长效，治管并举。依托“网格化管理”模式，建立健全社区党组织领导下的居民委员会、业主委员会、物业服务企业三方联动机制，引导居民合理选择自治管理或物业管理，推进小区后续管理专业化、常态化，构建“一次改造、长期保持”的长效管理机制。

（三）工作目标。

在全面调查摸底的基础上科学规划，建立老旧小区改造工作台账，本着区分轻重缓急、业主自愿、先易后难的原则，有序推进全县老旧小区改造工作，逐步改善老旧小区居民居住条件。“十四五”期间，我县力争实现改造面积 145.79万平方米，共涉及160个小区，居民11366户，楼栋517栋。基本实现老旧小区应改尽改，并形成持续改造提升的长效机制。

二、改造范围

（一）改造对象。将县城所在地建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、存在安全隐患、社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含散居住宅楼栋）纳入改造范围，重点改造2000年底前建成的老旧小区。已纳入城市棚户区改造范围、拟征收或征地拆迁的小区、居民自建房为主的小区和城中村不属于城市老旧小区改造范围。

（二）改造内容。老旧小区改造要坚持以问题为导向，回应群众期盼，聚焦完善城镇老旧小区内外配套基础设施、公共服务设施，围绕“基础类、完善类、提升类”三个类型，加快解决养老托幼、无障碍设施和停车难等民生问题，实施老旧小区市政配套设施、小区环境提升、建筑物本体等改造内容。

1. 基础类：为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，要坚持基于群众意愿、应改尽改，包括小区内建筑物公共部位维修、小区及与小区联系的供水排水、供电、弱电、道路、供气、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。

2. 完善类：为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，要尊重群众意愿、能改则改，包括拆除违法建设、整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边的无障碍、养老、停车泊位及充电设施、电瓶车集中停放点、智能快件箱、智能信箱包、文化休闲、体育健身、物业用房等配套设施，以及建筑节能改造、有条件的加装电梯等建筑功能提升。

3. 提升类：为丰富社区服务供给、提升居民生活品质的内容，要立足小区及周边实际积极推进，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托幼、助餐、家政保洁、便民菜市、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

三、资金筹措和使用

按照“政府统筹、社会参与、居民共担”的原则，由政府、产权单位、居民、市场多方筹措老旧小区改造资金，建立可持续资金筹措机制。

（一）中省补助资金。每年按照年度改造计划和项目内容清单，上报泸州市住房和城乡建设局，向上申请中省补助资金或者中省政策红利。中央预算内投资补助支持老旧小区改造的资金使用范围，按照《中央预算内投资保障性安居工程专项管理暂行办法》（发改投资规〔2019〕1035号）和《四川省保障性安居工程配套基础设施建设中央预算内投资管理细则》（川发改投资〔2019〕97号）执行。中央专项资金补助支持老旧小区改造的资金使用范围，按照财政部、住建部《关于中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法》（财综〔2019〕31号）执行，重点支持2000年底前建成的老旧小区。

（二）地方配套资金。县政府在年度预算中安排相应预算用于老旧小区改造更新。采取发行专项债、债融结合的方式，以可持续方式加大对老旧小区改造更新的支持力度，地方配套资金可根据实际调研认证，逐步改造部分2000年至2005年期间建成的老旧小区。

（三）产权单位投资。联络企业、事业单位等原产权单位对已交付地方的原职工住宅小区改造给予资金支持。公房产权单位应出资参与改造。协调水、电、气、通信等运营企业开展老旧小区内以及周边相关的供水、供电、供气、通信等基础设施的联动改造，提前与专营单位衔接，将老旧小区改造项目列入专营单位年度改造计划，根据实际合理确定出资比例。

（四）社会资金。根据实际制定政策，对具备市场化运作条件的社区养老、托幼、医疗、助餐、超市、保洁、文体等公共服务设施，可采取有偿使用、产权收益、捆绑开发等方式，运用市场化手段吸引社会资金。积极探索发行债券、PPP等投融资模式筹集改造资金。鼓励金融机构积极探索信贷产品，鼓励农业发展银行等驻泸县金融机构加大老旧小区改造贷款支持。鼓励物业服务企业投资，通过获得特许经营、公共位置广告收益、便民服务等途径收回改造成本。鼓励房地产开发企业、建筑企业、物业企业承担社会责任参与老旧小区改造。鼓励通过统筹利用公有住房、社区和居委会办公用房、住宅底层商业用房，租赁其他各类符合条件的房屋，合理利用历史建筑，改造闲置房、底层杂物房等方式，增设服务设施和商旅文化消费空间，拉动社会资本参与改造。鼓励企业、个人捐助老旧小区改造。

四、实施步骤

（一）进行项目储备。全面摸排确定改造项目，分类分年度编制实施年度改造计划，实行项目滚动改造计划“数据化、台账化、进度化”管理。积极储备谋划项目，涉及城镇老旧小区改造的养老、文化、教育、卫生、托幼、体育、邮政快递、社会治安等相关公共服务设施增设和电力、通信、供水、排水、供气等相关管线改造计划，应主动与老旧小区改造工作有效对接，优先选择居民改造意愿强、参与积极性高的小区，高效组织实施。形成“谋划一批、实施一批、储备一批”的机制。

（二）落实主体。县人民政府为辖区内老旧小区改造的工作主体和责任主体。成立老旧小区改造工作机构，明确工作机制，在摸清城镇老旧小区底数的基础上，广泛征求群众意见、因地制宜、科学评估、总体规划、分步实施、建管并重，按“连片打造或一区一方案”有序推进，实施一体化综合改造更新。

（三）成立自改组织。强化党建示范引领，规范社区治理体系。按照“先自治后治理”的原则，对具备条件的老旧小区，由街道（社区）指导成立自改委员会。暂不具备成立自改委员会条件的，指导成立由社区或小区党组织书记任主任的自改组织、小区改造专委会，作为该小区自改组织，负责集中民意、沟通协调、监督进度等。

（四）组织宣传发动。由纳入改造计划小区的自改组织进行摸排，选出政治品质过硬、威望高、公信力强且热心参与改造的居民代表，由街道（社区）、居民代表对小区范围内的其他居民进行宣传发动，根据居民意愿列入项目申报计划。有条件的小区还可以成立党员先锋队参与到宣传工作中，为改造工作打牢基石，做好准备。

（五）开展方案设计。根据财力和改造要求，由居民自改组织提出改造申请。方案设计前首先应根据小区特点形成可改造内容清单，按内容清单改造后居民可享受的便利，提出“菜单”广泛征求居民意见，初步设计方案经专家会审后，应在社区（小区）内公示并再次征询居民意见，达成一致意见后向建设主管部门申请审定编制改造设计方案。项目设计方案可“一区（片区或小区）一案、一区（片区或小区）一专班”，鼓励打破小区围合、采用整合片区公共资源、共建共管共享等方式集中连片改造。涉及市政公用设施改造的，应纳入改造方案同步设计、同步组织实施、同步验收。

（六）精简审批流程。各职能部门要压缩项目立项、财政评审、招标核准时间，有效提升城镇老旧小区改造项目报建及招标流程效率。不涉及规划调整的改造项目，可以简化规划审批程序；涉及规划调整的，可采取由相关职能部门联合会商、共同办理的方式加快审批流程。

（七）强化质量安全监管。相关部门、街道、社区等要全力配合，为施工提供必要条件。县住房城乡建设局应联合街道、社区居民自改组织实行共建共管，参与工程过程监督，落实工程质量、安全生产、文明施工等管理要求；落实好施工单位、监理单位等相关单位质量安全监管责任，杜绝安全隐患，把好工程质量关。

（八）组织项目验收。老旧小区改造建设业主单位按工程建设基本程序会同居民自改组织进行验收。项目验收合格后，及时将项目移交给居民自改组织或业主委员会。涉及供水、排水、供电、供气等产权移交的，移交给相关专业经营单位管理。

五、相关政策

（一）可探索存量资源整合利用机制并出台相关土地支持政策，合理拓展改造实施单元，推进相邻小区及周边地区联动改造，加强服务设施、公共空间共建共享。鼓励既有房屋统筹利用，整合公有住房、社区居委会办公用房和设施用房、闲置用房等。

（二）在不违反规划、结合居民意愿并征得同意的前提下，允许利用小区及周边存量土地建设各类环境及配套设施和公共服务设施。

（三）因改造利用公共空间新建、改建各类设施涉及影响日照间距、占用绿化空间的，在满足安全要求、不违反相关强制性规定的前提下，可基于小区业主意见因地制宜予以解决。

（四）对列入全县老旧小区改造计划的项目，管线工程参照泸州市项目推进中心《泸州市政府投资建设项目管线迁建办法（试行）》（泸市项城函〔2017〕1号）执行。

（五）对参与老旧小区改造的各类主体，按中央、省上文件要求，给予税费减免支持；老旧小区改造项目免缴行政事业性收费和政府性基金。专业经营单位参与政府统一组织的城镇老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。在城镇老旧小区改造中，为社区提供养老、托幼、家政等服务的机构，取得的上述服务收入免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额；服务机构自有或其通过承租、无偿使用等方式取得并为社区提供养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。

（六）对居民改造支持率不低于90%且主动成立自改组织的老旧小区改造项目，优先列入县级示范项目，在下达补助资金上给予倾斜。

（七）对房地产开发、建筑施工、物业服务等企业参与老旧小区改造并作出贡献的，给予信用加分，实行联合奖励。

（八）电力、通讯、供水、供气、排水、排污等专营单位应主动参与改造，将属于自身产权管线、缆线的迁改规整等工作，优先列入本单位工程项目计划，通过直接投资、落实资产收益、费用优惠等方式，同步完成相关改造工作。

（九）本方案中未提到的其他政策，按上级政策文件执行。

六、创新机制

（一）项目建设协调机制。按照“政府统筹、条块协作、部门共管、社区主导、业主主体、各方支持”原则，建立城镇老旧小区改造工作机制，统筹协调改造项目建设，明确有关部门、单位和街道、社区的职责分工、工作规则、责任清单和议事规程，协调解决实施中出现的各类具体问题，统筹推进改造工作。

（二）建立多渠道的筹资机制。整合统筹使用抗震加固、管网改造、加装电梯和中央补助等财政资金，创新政策性金融支持机制，市场化运作引入社会资本。要严格落实《泸州市人民政府关于印发泸州市物业管理条例实施细则的通知》（泸市府发〔2018〕63号）要求，老旧住宅小区的全体业主在首次筹集住宅专项维修资金时，可以按照自筹资金1：1的比例，每平方米最高不超过30元的标准等额匹配。充分发挥政府统筹职能，拓宽老旧小区改造更新资金来源渠道。

（三）建立改造项目生成和推进机制。鼓励规划设计师、工程师进社区, 按照“一区一策”原则，在街道（社区）全面收集群众意愿的基础上，与小区居民共同拟定改造内容，每年6月底提前谋划好第二年的改造计划。可结合群众意愿，在保持目标总量不大幅变动的前提下，建立项目动态调整生成机制。明确改造主体，健全项目管理机制，为工程实施提供支持便利，有序推进项目实施，禁止收取不合理费用。改造项目各方责任主体要严格执行工程项目建设有关法律法规和标准规范，落实施工安全和工程质量责任。实施全过程动态监管，畅通社会监督渠道，组织做好工程验收移交。鼓励引入第三方机构提供全过程技术咨询服务，鼓励选用经济适用、绿色环保的技术、工艺、材料、产品，同步开展绿色社区创建。

（四）健全基层治理和后续管理长效机制。按照“改造一个、示范一个、管好一个” 的原则，建立老旧小区改造常态化管理机制。同步建立“基层党组织领导、小区自改组织管理、多方共同参与”的联席会议机制，协商确定改造后小区管理模式、管理规约及居民议事规则。鼓励和引导小区业主结合市场价格与物业企业协商后自行调节物业管理费用。改造后的小区管理和维护应由业主自行负责，鼓励和指导引入专业物业企业。充分发挥基层党组织在社区自治中的引领作用，巩固基层治理，以党建引领基层社会治理创新，将基层治理制度和能力建设融入改造全过程。老旧小区改造后成果要实现政府治理和社会调节、居民自治的良性互动，优化形成“党建引领、市场主导、社会参与、居民自治、政府资金”监管五位一体的住宅小区综合治理新格局。

七、工作保障

（一）加强组织领导。成立老旧小区改造工作领导小组。由分管副县长任组长，县住房城乡建设局局长任副组长，县发展改革局、县经济信息科技局、县教育体育局、县公安局、县民政局、县财政局、县自然资源和规划局、县住房城乡建设局、县商务和经济合作局、县文化广电旅游局、县卫生健康局、县应急局、县审计局、县市场监管局、县综合行政执法局、县生态环境局、玉蟾街道等相关部门为成员单位，主要负责研究决策老旧小区改造项目规划、实施办法及项目实施中的重大问题。领导小组办公室设在县住房城乡建设局，办公室主任由县住房城乡建设局局长兼任，负责日常工作。

（二）健全工作机制。建立“县、街道、社区、居民”四级联动机制，建立工作例会、信息报送、工作通报和督查督办工作制度，构建“共建共治共管”工作格局。把老旧小区改造工作纳入年度目标考核。

（三）强化监督检查。强化过程监督，督促建设各方责任单位落实主体责任。严格工程验收，确保工作质量安全。加强舆论监督，充分发挥新闻媒体、社会群众作用，全面参与对全县老旧小区改造工作的监督和检查，提升社会满意度。

本办法至发布之日起生效，有效期五年。

附件：老旧小区改造项目分类

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老旧小区改造项目分类